Negócio imobiliário se decide na emoção e se sustenta na papelada. Comprar ou alugar sem conferir alguns pontos é assinar um risco, porque no Brasil quem manda na história do imóvel é a matrícula, não o anúncio.
A matrícula é a biografia do imóvel
A matrícula atualizada, obtida no Registro de Imóveis, mostra quem é o dono de verdade e o que pesa sobre o bem: penhora, hipoteca, alienação fiduciária, indisponibilidade. No nosso sistema, é o registro que transfere a propriedade (Código Civil, art. 1.245): quem compra sem registrar, compra risco.
Desde a Lei 13.097/2015, vigora a chamada concentração dos atos na matrícula: em regra, o que não está averbado lá não prejudica o comprador de boa-fé. Isso aumentou a importância de ler a matrícula inteira, e de averbar o que for do seu interesse.
Certidões do vendedor e contrato claro
Dívidas do imóvel (IPTU, condomínio) e processos contra o vendedor podem alcançar o negócio. Certidões fiscais, cíveis e trabalhistas do vendedor completam a diligência mínima.
No contrato, prazo, preço, reajuste, benfeitorias e as condições de saída precisam estar previstos. Em locação, atenção às garantias do art. 37 da Lei 8.245/1991: caução, fiança ou seguro-fiança, sendo vedado exigir mais de uma no mesmo contrato.
Conferir custa pouco
A verificação completa de um imóvel custa uma fração mínima do valor do negócio e leva dias, não meses. Descobrir um problema depois da assinatura custa o contrário: muito e por muito tempo.
Base legal e fontes
- Código Civil, art. 1.245: a propriedade imobiliária se transfere pelo registro.
- Lei 13.097/2015, arts. 54 a 58: concentração dos atos na matrícula.
- Lei 8.245/1991, art. 37: garantias locatícias e vedação de cumulação.
Se você conhece alguém passando por isso, manda para essa pessoa.
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